仲介手数料について

• 投稿日：2013年02月18日　
• 最終更新日：2013年04月03日　
• カテゴリ：FP大家の実践, FP大家の簿記

投資用物件を購入する時、不動産屋さんに支払う仲介手数料についてです。
支払いなので、全額費用になるかと思っていたら、違うんですね。
詳細は、土地付建物の仲介手数料の仕入税額控除を見て頂くとして、必要な部分だけ抜き出します。

仲介手数料を按分して、土地と建物の購入価格に加算することなる。とのこと。
では、どのくらいの割合で案分するか？というと、以下の方法から選択できるようです。

1. 譲渡時における時価の比率により按分する方法
2. 相続税評価額や固定資産税評価額を基にして計算する方法
3. 土地及び建物の原価（取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含む。）を基にして計算する方法
4. 租税特別措置法に係る所得税の取扱いについて28の4-31から28の4-33まで、租税特別措置法関係通達（法人税編）62の3(2)-3から62の3(2)-5まで又は63(2)-3から63(2)-5までにより示されている取扱いにより区分する方法

最後の『租税・・・』については、平成24年7月1日現在の法令・通達等では、平成21年1月1日から平成25年12月31日までに行う土地の譲渡等について適用しないこととされているそうなので、ここではお話しません。
それぞれどんな計算になるかは以下の通り。

譲渡時の時価

建物代がいくらで、土地代がいくらとわかっている場合に使えます。
明細書に土地代と建物代の記載がなくても、売買代金に消費税があれば、消費税額から逆算した金額が建物代になります。
なぜかというと、土地には消費税がかからないので、消費税は全額、建物分だからです。

土地分＝仲介手数料（消費税込み）×土地代÷（土地代＋建物代＋代金の消費税）
建物分＝仲介手数料（消費税込み）×（建物代＋代金の消費税）÷（土地代＋建物代＋代金の消費税）

以上で計算できます。

相続税評価額や固定資産税評価額

相続税評価額と固定資産税評価額のお話は、同じ考え方なので、固定資産税評価額を例にお話します。
実際には固定資産税評価額とあるところを、相続税評価額と読み替えて頂くだけです。

固定資産税評価額は中古物件の場合にはすでに存在しているので、その額を使用します。
ご自分の物件の固定資産税評価額がわからない場合は、市町村の役場で聞くと教えてくれます。
東京２３区内の場合は都税事務所で教えてくれます。

土地分＝仲介手数料（消費税込み）×土地の固定資産税評価額÷（土地の固定資産税評価額＋建物の固定資産税評価額）
建物分＝仲介手数料（消費税込み）×建物の固定資産税評価額÷（土地の固定資産税評価額＋建物の固定資産税評価額）

以上で計算できます。

土地及び建物の原価

主に中古の場合に使用するはずです。
この方法を使われている方にお目にかかったことがないので、曖昧です。
新築物件を建てた当時の建物の建築費がわかる場合、建築費を建物の原価（取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含む。）して計算する方法です。
尚、建築関係の方の中には、いつの時点でいくらくらいになるという、計算ができる方がいるそうです。

土地分＝仲介手数料（消費税込み）×土地代÷（土地代＋建築費）
建物分＝仲介手数料（消費税込み）×建築費÷（土地代＋建築費）

以上で計算できます。

タグ：不動産投資, 不動産簿記, 支払と費用

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