地価公示価格が上がったと喜んでよい？ ～ 地価公示価格と不動産税の関係 ～
- 投稿日：2019年06月19日
- 最終更新日：2021年02月08日
- カテゴリ：FP大家の実践
前２回で「地価公示価格が上がったと喜んでよい？」と聞かれた時の返答をお話しています。
今回は、理由の２番目「近々売買しますか？」です。
目次
近々売買しますか？
投資上の不動産の価値
投資上の不動産の価値は大きく分けると次の３種類です。- 資産として利用する時の価値
- キャピタルゲインの基準
- インカムゲインの基準
資産として利用する時の価値
「不動産は資産なのだから普段から利用している・・・」と誤解されそうなので、最初に例をお話します。ローンの担保とする場合です。
追加で不動産を購入したり、修繕費用の支払いなどで、ローンを利用する場合、担保が必要となる場合もあります。
このような場合、担保価値を計算する時に、ディスカウントキャッシュフロー（ＤＣＦ）であれば、地価公示価格は関係ありません。
しかし、銀行などによっては、土地の価値を計算する時に地価公示価格や路線価、固定資産税評価額などを基準にして計算することがあります。
この場合、基準となっている地価公示価格が上昇すれば、担保価値も向上します。
ローンを借りる場合には「地価公示価格が上がったと喜んでよい」と言えます。
キャピタルゲインの基準
キャピタルゲインは、不動産投資の利益でお話をしているように、「売買することによって生じる利益（損失）」です。前回「地価公示価格が変わっても、同じように所有物件の価値が変わるとは限らない」とお話をしました。
実際の売買価格は、地価公示価格が反映されるとは限らないです。
このため、売買する時には、一概に「地価公示価格が上がったと喜んでよい」と言えません。
良いかもしれないですし、悪い（というより無関係）かもしれません。
インカムゲインの基準
インカムゲインは、不動産投資の利益でお話をしているように、「保有することで生じる利益（損失）」です。「インカムゲイン＝家賃などの収入－税金などの諸経費」で計算できるともお話しました。
地価公示価格が上がると確実に言えることが一つあります。
それは、税金が増えるということです。
この場合の主な税金は、固定資産税と都市計画税です。
この計算の基礎となる固定資産税評価額は、地価公示価格と同方向（上昇すれば上昇する）に動く傾向があります。
「地価公示価格と関連用語」の固定資産税評価額のところでお話をしたように、３年に１度ではあるのですが、地価公示価格が上がっていれば、固定資産税評価額も上がります。
固定資産税評価額が増えれば、当然、計算結果である固定資産税などが増えるのです。
しかし、全てと言ってよいほど多くの場合、地価公示価格が上がったからと言って、すぐに家賃を値上げすることはできないでしょう。
先ほどのインカムゲインの式を見ればわかるように、結果的に、利益が減る（場合によっては損失が発生する）のです。
「地価公示価格が上がったと喜んでよい」と言えません。
どちらかというとうれしくないのです。
これが、最初にお答えした「うれしくない」という理由です。
タグ：不動産ローン, 不動産投資, 投資の考え方, 支払と費用, 税金
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