不動産投資の利率って？ ～ ＩＲＲ（内部収益率）とは ～
- 投稿日：2019年06月26日
- カテゴリ：FP大家の投資
目次
不動産投資の利率って？
利率
一般的に利率の計算式は、次のように言われています。利益
利率ｒ＝－－－－
投資金額
この計算をするためには、「利益」と「投資金額」が必要になります。
投資金額は、「その利回りって本当？」でお話をしたように、物件の値段や税金、手数料などで決まります。
税金や手数料を含めるか含めないかという話はありますが、含めるかどうかの二択です。
ところが、利益については、二択にはなりません。。。
このため、利益についてお話をします。
不動産投資の利益とは？
不動産投資の利益は、「不動産投資の利益」でお話をしたように、キャピタルゲインとインカムゲインに分かれます。短期売買などのように、純粋にキャピタルゲインのみで計算できれば、投資の利率がすぐにわかります。
ただ、不動産投資は賃貸業でもありますから、その収入であるインカムゲインも計算しないと、投資の利率が計算できません。
このため、不動産投資の利益は、次の式になります。
利益＝キャピタルゲイン＋インカムゲイン
＝（売却価格－売却諸経費－購入価格－購入諸経費）＋（家賃収入－税金などの諸経費）
ここで疑問がでます。
それは、インカムゲインは一定ではない・・・ということです。
インカムゲインが一定ではない？
インカムゲインは次の式であらわされます。インカムゲイン＝家賃収入－税金などの諸経費
家賃収入は、空室がでればなくなりますから、増減します。
一部屋であれば、「０円」か「家賃」かになりますし、複数の部屋があれば、「０円」～「全部屋の家賃の総額」になります。
「０円」であれば、所得税はかかりませんが、固定資産税はかかりますから、税金などの諸経費は「０円」でもかかります。
このため、インカムゲインではなく、インカムロスとなる場合もあります。
空室になるかどうかは、時期（期間）により異なります。
このため、不動産投資では、期間を考慮した計算をしないと、正確な利率は出せないことになります。
この期間を考慮したのが、ＩＲＲ（内部収益率）です。
ＩＲＲ（内部収益率）とは
ＩＲＲは、「Ｉｎｔｅｒｎａｌ Ｒａｔｅ ｏｆ Ｒｅｔｕｒｎ」の頭文字をとったもので、日本語では英語を訳した「内部収益率」と言います。次の式で計算します。
Ｃ１ Ｃ２ Ｃ３ Ｃｎ
Ｃ０＋－－－－－－＋－－－－－－＋－－－－－－＋・・・＋－－－－－－＝０
（１＋ｒ）１ （１＋ｒ）２ （１＋ｒ）３ （１＋ｒ）ｎ
利率はｒですので、実際には、上の式を変形して、ｒを計算します。
ＷｉｋｉｐｅｄｉａのＩＲＲの説明では、Ｃ０は投資＝手元の現金が減るからマイナスになると表記されています。
しかし、不動産投資の場合、マイナスになるとは限りません。
手元の現金が減らない・・・？
「投資したのに手元の現金が減らない？」というと、不思議に思われるかもしれません。これが正しいとすると、手元に資金がなくても投資できてしまうということです。
「そんなことがあるのか？」と言われることがあるのですが、実はあるのです。。。
不動産投資を考えたことがある方であれば、言葉としては聞いたことがあるかもしれません。 「オーバーローン」と呼ばれるものです。
「オーバーローン」とは、物件価格以上に貸し出しがある場合です。
次のような関係になる場合、Ｃ０は、プラスになります。
借入金額＞物件の購入価格＋購入諸経費
というのも、不動産投資の場合、Ｃ０が次の式で計算されるためです。
Ｃ０＝借入金額－（物件の購入価格＋購入諸経費）
不動産投資であったとしても、多くの場合、借入金が（物件の購入価格＋購入諸経費）を上回ることはありません。
このため、多くの場合、マイナスになるというのは正しいのですが、稀に例外もあるので、ご注意ください。
なお、デリバティブなどの投資の中には、購入時に費用が掛からないモノもあります。
この場合、借入金もなく、購入価格も諸経費もないので、０円になります。
このため、Ｃ０が０になることもあります。
不動産投資以外でも、マイナスにならないことがあります。
家賃収入も一つではない・・・
「その利回りって本当？」でお話をしたように、収入には、ネット収入とグロス収入があります。
投資家として、厳しく判断するのであれば、Ｃｎには、ネット収入を用いるべきです。
これは、グロス収入よりネット収入の方が低額になるためです。
タグ：不動産ローン, 不動産投資, 投資の考え方, 投資全般, 支払と費用, 税金
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