老後に始める大家さん生活について金銭面から考えてみる

• 投稿日：2017年11月24日　
• 最終更新日：2017年11月29日　
• カテゴリ：FP大家の投資雑記

最近、老後の生活費のために不動産投資はどうか？老後の資金で不動産を買って賃貸してみてはどうか？というお話を聞かれることが増えてきました。
このような時、相談を受けた時に必ずお話をすることがあります。
そこで、今回は、そのお話をします。

お話する内容

お話しする話は大まかには下記の３つです。

1. 不動産投資を行うことになると理解していますか？
2. 必要な規模の不動産投資できますか？
3. その不動産投資は継続できますか？

一つずつお話していきます。

不動産投資を行うことになると理解していますか？

大家さんを始めるには、多くの場合、以下の２つです。

1. 不動産を買う
2. 持っている土地などに建物を建てる

不動産を買う場合は、不動産投資とわかりやすです。
買うためにお金を払っているので、不動産投資だと気がつかずない方にお話しても、理解ていただけます。

ただ、２つ目の建物を建てる場合は、不動産投資だと気がつかない方もいらっしゃいます。
お金を払っていないから不動産投資ではないといわれる方もいらっしゃいます。
なかなかご理解いただけないこともあります。

この場合、実際にはお金でないものを投資資金として提供しているのですが、そのことに気がついていない場合がほとんどです。
多くの場合、何を提供したのかお話しすると、ご理解いただけます。

提供しているのは、土地です。
建築費を出していない場合のほとんどは、銀行などの金融機関から土地と新しく建てる建物を担保にお金を借りています。
借りたお金を投資資金としているのです。

まれに、お金を借りない方法で行っている場合も有りますが、実際には、別の方法で投資を行っています。
別の方法については、今回の趣旨と異なるので、機会を見てお話します。

結果的に、どの方法であっても、不動産投資を行うことになります。

投資ですから、利益を得ることもあれば、損失を出すこともあります。
利益だけではなく、損があることを理解して頂きたいです。

必要な規模の不動産投資できますか？

大家さんの場合、毎月家賃が収入になります。
しかし、全額が収入になるわけではないことを忘れがちです。

利益が出れば、税金の支払いもあります。
購入や建設費用を借りていれば、その支払いも必要になってきます。
すでにお話しているように、火災保険などの保険料も必要でしょう。
また、不動産が壊れれば、修理費がかかります。
入居者を集めるために、不動産屋さんに手数料を払う必要もあるでしょう。
古くなれば、リフォームやリノベーション、設備の入替えなども必要になります。

定期的な費用と突発的な費用との違いはありますが、これらの費用は家賃収入から出さなければならないのです。
突発的な費用は貯めておかなければならないですから、全てを使えるわけではありません。
この減る分を忘れていることが多いです。

家賃収入から減る分を引いた残りが実際に使える収入です。
計算結果は想定している収入になっているでしょうか？
足りなければ、家賃を増やすために、不動産の数を増やしたり、建物を大きくしたりすることになります。
そうすると、当然ですが、費用が増える、言い換えると投資資金が増えることになります。
この増加した投資資金があるかどうかが問題になるのです。

大家を始める前に、投資に必要な資金があるか確認していただきたいです。

その不動産投資は継続できますか？

案外忘れられているのが、新築時の家賃が継続しないということです。
築年数が経った不動産の家賃が新築時より低いことは理解されている方が多いです。
ところが、自分で購入したり、建築したりするときには、そのことを忘れがちです。

このため、新築時の家賃が続く予定で計画を立てていることがあります。

当然、そのようなことにはならないので、何年か経つと生活費が不足します。
生活費が不足すると不動産を賃貸できる状態に維持できなくなることもあります。
不動産を賃貸できなければ、家賃収入がなくなるのですから、投資としては失敗です。
失敗のまま継続することができたとしても、いずれは、継続していけなくなります。

計画には、家賃は下がっていくことを忘れずに入れるようにしましょう。

今回は、老後の生活費のために不動産投資についてお話しました。
ご覧になった方が、もし、老後の不動産投資を検討されているのでしたら、今回のお話が参考になれば幸いです。

タグ：不動産投資, 投資の考え方, 損害保険, 税金, 老後, 雑記

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