市街化調整区域と不動産投資について

• 投稿日：2018年01月05日　
• カテゴリ：FP大家の投資雑記

市街化調整区域にアパートを建てたいが可能か？と相談いただいたので、こちらで紹 介します。

市街化調整区域と不動産投資について

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市計画法という法律で、規定されていいます。
法律のお話をすることがメインではないので、一言で説明すると。。。
「農地や山林など、市街化しないと知事が決め、建物の建築などに制限がある区域」 です。

実際、この区域内は、建物が少ないです。
その分、土地などは安いことが多く、購入しやすい価格になっていることが多いで す。
ここに、投資用のアパートや居住用の家を建てようというお話を頂くことはありま す。

現実問題として、投資用としても、住居用としても、土地を購入することはできま す。
安く購入できるのであればよいではないか！というと、そうとも言い切れません。
気をつけなければならないポイントがあるので、お話ししていきます。

気をつけるべきポイントは？

ポイントは、以下３点です。

1. 建築できるか？
2. ローンの貸出ができる金融機関があるか？
3. そもそも貸せるか？

それぞれについて少しお話します。

建築できるか？

農地の場合であれば、土地の購入すらできないこともあります。
また、市街化調整区域のところでお話したように、建築などに制限があるので、投資 物件や居住用の家などが建てられないこともあります。
購入できるから大丈夫というわけではありません。
建物が建てられるかは、確認しましょう。
時折勘違いしている不動産屋さんもあるので、購入前に役所等で確認した方が良いで す。

ローンの貸出ができる金融機関があるか？

市街化調整区域の場合、銀行などの金融機関が対象地域にしていない場合もありま す。
このような場合、土地の購入費用と建物の建築費用を全額、負担することになりま す。

居住用の家の場合は良いかもしれません。
ただ、投資用の場合、効率が良いとは言えないことになります。
その分、借金というリスクはなくなるので、判断の分かれるところです。

そもそも貸せるか？

市街化調整区域は、建物などがないので、生活する時の利便性が問題になります。
居住用の家の場合、気に入った場所であれば、多少不便であっても、特に問題は無い かもしれません。

それに対して、投資用物件の場合、借り手がいるか？が問題になります。
不動産投資の場合、十年単位という長期間、継続することがほとんどなので、築年数 が経過した物件の空室は要注意です。
アパートを建てて、新築時は入居者が居たが、数年たつと空室だらけ・・・なんて事 も起こりえます。

以上を考慮しても投資に見合うような場所であれば、土地を安く購入できる分、設備 などにも資金が使えるので、良い投資物件になるのではないでしょうか。

タグ：不動産ローン, 不動産投資, 投資の考え方, 雑記

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