ディスカウントキャッシュフロー（ＤＣＦ）とは？

• 投稿日：2018年08月14日　
• カテゴリ：FP大家の投資

収益還元法とは？　～ディスカウントキャッシュフロー（ＤＣＦ）～

今回は、投資規模の考え方で、お話しました収益還元法（ディスカウントキャッシュフロー）についてお話ます。

ディスカウントキャッシュフローとは

ディスカウントキャッシュフローとは、企業や事業、資産の価値を収益性の観点から計算する為の考え方です。
「企業・事業や資産の価値は、将来得られるキャッシュフローの総和である」、という考え方があります。
言い換えると、事業や資産を活用することで入ってくるお金を全部足したものがその価値だということです。
これをプレゼントバリュー（ＰＶ、現在価値、現存価値）といいます。

しかし、将来得られるキャッシュフローは「割り引いて」計算される必要があります。
というのも、１年で５％の利子がつく定期預金があったとしましょう。（たとえ話ですので、現在、そんな定期預金は無い・・・という突っ込みはなしです）
放っておいても、必ず、１年経つと５％増えるのですから、１年後の１０５万円と現在の１００万円は同じ価値と言えます。
これが意味するのは現在の１００万円と１年後の１００万円は同じ価値ではないということです。

１年後の１０５万円と同じ価値なのですから、１年後の１００万円は現在の１００万円から「割り引かれる」必要があるのです。

これを割引キャッシュフローといい、割引を意味する英単語のＤｉｓｃｏｕｎｔ（ディスカウント）を当てはめて、ディスカウントキャッシュフロー（ＤＣＦ）とも呼ばれます。

計算方法は？

プレゼントバリュー（ＰＶ）の具体的な計算方法は以下の通りとなります。

ＰＶ＝１年目のＦＣＦ／（１＋割引率）＋２年目のＦＣＦ／（（１＋割引率）×（１＋割引率））＋３年目のＦＣＦ／（（１＋割引率）×（１＋割引率）×（１＋割引率））＋・・・
フリーキャッシュフロー（ＦＣＦ）＝税引き後営業利益＋減価償却費＋設備投資額±運転資本増減

この手法は、利回りに基づく不動産の適正な物件価格を算定する方法としても用いられており、収益還元法と呼ばれています。
ただし、不動産に用いる収益還元法では、不動産の売却損益までを含めて計算することもあります。
その場合、ＰＶの計算には、上記のＰＶに想定される売却損益を加えた金額が用いられることになります。

タグ：不動産投資, 投資の考え方

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