投資規模の考え方
- 投稿日：2012年11月12日
- 最終更新日：2018年08月13日
- カテゴリ：FP大家の実践
不動産投資で必要な投資規模の考え方
不動産も投資である以上、リスクとリターンの考え方は同じです。要するに、ハイリスク・ハイリターン、ローリスク・ローリターン。
ですので、規模が大きければ大きいほど良い・・・というわけではありません。
過剰なリターンの追求は、危険なリスクを呼ぶことになります。
このため、それぞれの方にあった、リターンがどのくらいの投資規模があれば、
達成できるのかについて考えて見ます。
必要な金額を考えよう！
さて、投資をして、何を実現したいでしょうか？- 不労所得
- 年金代わり
- 資産が持ちたい！
- 金持ちになりたい！
みなさんそれぞれの目的があるはずです。
では、そのためには、どのくらいのお金が必要でしょうか？
毎月・毎年いくら必要か考えたことはありますか？
考えたことがなければ、ここで考えてみてください。
考えたことがあれば、ここで思い出してみてください。
・・・
・・・
・・・
その金額が、必要な金額です。
投資額は？
必要な金額がわかれば、あとは、算数の問題です。以下の式で計算しましょう。
投資金額＝必要な金額÷期待利回り
- 期待利回り
- 期待する利回りです。
先ほども出てきましたが、利回りが高いと、その分どこかでハイリスクになります。
また、注意しなければならないのは、広告などでよく出てくる『利回り～％』の数字ではないことです。
『ネット利回り』と呼ばれるものになります。
リターン（利回り）とは？
物件売買の広告などに載っている『利回り～％』は、表面利回りと呼ばれるもので、以下の式で計算できます。表面利回り＝GPI(年間家賃の総額)÷物件の代金
それに対して、ネット利回りは以下で計算されます。
ネット利回り＝NOI（純利益）÷総投資額
NOI（純利益）＝GPI（年間家賃の総額）－必要経費
必要経費＝固定資産税＋都市計画税＋損害保険料＋火災保険料＋管理費＋修繕費
総投資額＝物件の代金＋各種手数料（仲介手数料・銀行への手数料）＋不動産取得税
＋登記費用等（登録免許税＋司法書士への手数料）
式が多くて大変ですが、中身は算数の世界ですから、難しくはありません。
式の中に総投資額が出てきているので、前の記載と同じになります。
不動産投資の世界では、収益還元法（ディスカウントキャッシュフロー）などと呼ばれていて、もとの計算式は、上のものより、複雑になります。
上の式は単年で計算していて、期間の部分を省略しているためです。
必要な投資規模を求めるには、簡略化した方が計算しやすいので、このようにしています。
収益還元法（ディスカウントキャッシュフロー）の正確な計算式については、ディスカウントキャッシュフローとは？で、お話します。
必要資金は？
後は、銀行からの借り入れがいくらか？で、投資に必要な信金が出てきます。次の式なのですが、説明するまでもないですかね。
必要資金＝総投資額－銀行からの借り入れ
これで、必要資金と投資規模を求めることが出来ました。
実際には、投資規模がある程度想定できた段階で、投資規模に合う物件を探してみて、
その後の計算をするようなステップを経ることになりますので、一度には計算できないですね。
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