土地の面積が契約書と登記簿で異なるのですが、どっちが正しいの？ ～ 公募面積と実測面積の違いについて ～
- 投稿日：2018年01月31日
- カテゴリ：FP大家の投資
「土地の購入をするのですが、土地の面積が契約書と登記簿で異なります。どっちが正しいのでしょうか？」とご質問頂いたので、こちらでお話します。
目次
登記簿の土地の面積とは？
正しいの検証の前に、登記簿の土地の面積についてお話します。登記簿上の土地の面積は、測量を行った結果を反映しています。
ただ、問題になるのは、いつ、測量を行ったのか？です。
最近、測量した場所もあれば、古いものだと、明治時代の場合もあります。
古いものだと、測量機器の性能により、最近の機器よりも正確ではない（＝誤差がある）場合もあります。
このため、正しいものとは言い切れません。
どちらが正しいの？
どちらが正しいか？という回答には、３パターンがありますので、それぞれ分けてお答えします。- 契約書が正しい
- 登記簿が正しい
- どちらも正しくない
契約書が正しい
この場合も二つに分けられます。- 測量結果を反映している場合
- 面積は関係ない場合
測量結果を反映している場合
最近測量して、その測量結果を書いている場合です。登記簿の面積が古いものの場合は、新しく測量した数値の方が正しくなります。
面積は関係ない場合
不動産取引の場合、こちらが多いかもしれません。壁などで区切られたある土地を指定して売買する場合、売買する土地がはっきりわかるため、面積が多少違っても支障がない事があります。
その様な場合、一般的には、登記簿上の面積を記載するのですが、何らかの理由で変更している場合があります。
例えば、測量のような厳密な測定ではなく、メジャーなどで簡易的に測ったところ、面積が大きく違う等、理由によっては登記簿上の面積よりも正しい場合があります。
そうはいっても、単純にミスの場合もありますので、異なる理由を確認した方が良いでしょう。
登記簿が正しい
この場合も二つに分けられます。- 面積は関係ない場合
- 最新の測量結果を反映している場合
面積は関係ない場合
これは、既にお話した契約書の場合と同じです。最新の測量結果を反映している場合
契約書には、以前、測量した面積が記載されていて、登記簿の方が新しく測定した場合があります。古い測量の結果が残っている地域では、現在も、順次測量が進められています。
このため、契約書に記載した面積の測量時より、正確な面積が登記されている場合があります。
登記簿上の面積が必ず古いというわけではないので、ご注意ください。
どちらも正しくない
すでにお話したように、どちらかが正しいにあてはまらない場合があります。単純なお話、最新の測量機器で計測したら、どちらも違ったということです。
契約書には以前、売買した時の面積を記載、登記簿上の面積も古い場合に起こります。
契約書については、古い面積でなくても、ミスであっても同じですね。
補足
尚、登記簿上の土地の面積は、土地家屋調査士さんが変更できます。費用はかかりますが、測量も行ってくれますので、登記簿上の免責も正確にしたいということでしたら、相談されてもよいかもしれません。
ただ、費用はそれなりにかかりますので、投資効果を考えると、お勧めできるほど効果があるか？正直疑問です。
売買の際などに、見積りを取って、費用対効果を検討した方が良いでしょう。
測量は絶対必要？
それでは、測量は絶対に必要でしょうか？答えは売買方法や土地の利用方法に寄ります。
- 面積で売買価格を決めるような場合
- 面積は関係ない場合
面積で売買価格を決めるような場合
「面積当たりいくら」として、売買価格を決めることがあります。この場合、正確な面積にした方が良さそうに見えます。
後々のことを考えると、正確な面積の方が問題事が発生しにくく良さそうです。
ただ、投資と考えると、一概には言えません。
というのも、面積の誤差が有利にも不利にもなるからです。
買う側の視点でお話します。
登記簿上の土地の面積が実際より多かった場合、買う側としては安く買えるので、得します。
登記簿上の土地の面積が実際より少なかった場合、買う側としては高く買うので、損します。
売る側の視点はその逆です。
どちらにしても、損するか得するかは、実際の面積が分からないと判断ができません。
実際の面積が判れば、多くの場合、損する側は実際の面積での取引を主張するでしょう。
また、先ほどお話したように、実際に、面積を測量する場合には費用がかかります。
その費用を誰が出すかによっては、取引額の総額として、売り主、買い主の双方が損することもあります。
このため、必ずしも、正確な面積であれば良いとも言い切れません。
面積は関係ない場合
取引する土地が特定できれば、売買としてはできます。このような場合、面積を厳密に測量ことは必要ないでしょう。
また、費用のお話もあります。
このため、必ずしも、正確な面積であれば良いとも言い切れません。
まとめ
まとめると次の２点です。- 登記簿と契約書の土地の面積の記載が異なる場合は相手に確認する。
- 必ずしも、正確な面積であれば良いとも言い切れない。
| 広告枠・・・広告やリンク先の保証はしません | |
|---|---|
参考記事（一部広告含む）
