住宅併用物件について

住宅併用物件についてです。
大家さんが住む家と賃貸物件を一つの建物の中に設ける方法です。
とはいっても”間借り”とは違い、出入り口や台所、お風呂などの生活スペースは別々になった独立した部屋の場合を言います。
メリットとデメリットがあるので、今回はその代表例を紹介します。

融資条件によって、建て方に制限がある
メリットとして、住宅ローンが使えることがあるのですが、よくある住宅ローンでは、面積の半分が住居で無ければならないです。
言い換えると、貸せるスペースは建物の５０％以下になります。
そうすると、建蔽率や容積率などの関係で、建てられる面積が決まりますので、家側、賃貸側どちらにも、建物の間取りに制限が生じる場合があります。
一つの建物なので、生活音が聞こえる
賃貸スペースが壁や床で遮られているだけなので、生活音が響くことがあります。
生活習慣が違う場合、この音が問題になる場合があります。
特に、いままでマンションやアパートなどで生活したことがない方の場合、家族以外の生活音に耐えられなくなり、借りている方との問題に発展して、こんなはずではなかったとなることもあるので、注意が必要です。
借り手がつきにくいことも
大家さん側が生活音が聞こえると同じで、借りる側も同じように考えます。
ところが、大家さんには借りている方は不満を伝えにくい場合が多く、問題になることを避けたいがために、敬遠する方もいらっしゃいます。
その分、一般の物件より需要が弱くなることもあります。

住宅ローンが使える
デメリットで制限があると伝えましたが、住宅ローンが使えるのはメリットが大きいです。
不動産投資の場合、アパートローンや事業性ローンと言って、住宅ローンより高金利の貸し出しになります。
住宅ローンは他のローンと比較しても金利が低いので、投資効率を考えると、住宅ローンは魅力的です。
ローンの支払が軽減できる
住宅ローンに限らず、ローン全般に言えるのですが、賃貸部分の収入があるので、その収入からローンの支払いに回すことができます。
賃貸部分も建設するのでその分、建築費や固定資産税も割高になっていますが、一般的には建築費の増加分のローンの支払いや固定資産税の増加分より家賃の方が多いです。
裏を返すと、家賃が増加した分より多くなることが想定できない場合は、住宅併用物件を作ってはダメということです。
管理費が安くできることがある
通常、自分の家の周りは自分で掃除しますよね。
他の物件と違い、掃除は自分でするので、その分、管理にかかる費用を安くできます。
同じことは戸建物件でも言えるのですが、別途お話します。

投資として考えた場合、大変魅力的な方法なのですが、もめ事も多く聞きますので、メリットとデメリットを把握して、採用するかどうかを考えましょう。

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