地価公示価格が上がったと喜んでよい？　～　地価公示価格と売買価格の関係　～

• 投稿日：2019年06月12日　
• 最終更新日：2021年02月08日　
• カテゴリ：FP大家の実践

前回から「地価公示価格が上がったと喜んでよい？」と聞かれた時の返答をお話しています。

1. 地価公示価格と関連用語
2. 理由１　地価公示価格と実際の売買価格は違う？
3. 理由２　近々売買しますか？

今回は、理由の１番目「地価公示価格と実際の売買価格は違う」です。

地価公示価格と実際の売買価格は違う

実際に不動産の売買をしたことがある方でしたら、地価公示価格と実際に売買する時の価格が違うというのは、想像できるかもしれません。
実際の取引では、地価公示価格が上昇しても、必ずしも売買価格は上昇しません。
下落にも同じことが言えます。

回答１

価値が上がったら喜んでもよいかもしれません。
しかし、地価公示価格が変わっても、同じように所有物件の価値が変わるとは限らないのです。

同じように価値が変わらない理由

これは、次のような理由からです。

1. 基準となる場所との距離がある
2. 建物を建てる上での価値が違う
3. 先に建物などの値段が決まっている

基準となる場所との距離がある

地価公示価格の基準となる場所と近ければよいのですが、離れている場合もあります。
実務的な問題として、推計するにも手間が掛かりますから、基準となる場所の数は限られてきます。
そうすると利用される可能性が低い山奥などは、基準となる場所の間隔が広くなるのも仕方がないかもしれません。
山奥でなくても、売買などがあまり行われないと判断される場所も同じです。
基準となる場所から遠い場所ができます。
遠ければ、基準として使えないということこともあるのです。

建物を建てる上での価値が違う

傾斜地や不整形地（土地の境界が四角などの直線ではないような土地）であれば、建てられる建物の面積が減少したり、建築費が増加したりします。
そうすると、投資家はその分、土地の値段を下げてほしいと考えるでしょう。
一例ではありますが、地価公示価格から実売価格を下げる（上げる）要因というのがあります。

先に建物などの値段が決まっている

建売住宅やマンションなど、建築業者が先に値段を決めている場合もあります。
この値段には、販売員の人件費や広告費なども含まれていますから、土地の価値のみより割高になるのは想像に難くないでしょう。
土地の価値を推計したのが地価公示価格ですから、建築業者が売ろうとする価格はそれより高くなります。

まとめ

地価公示価格が変わっても、同じように所有物件の価値が変わるとは限らないですから、喜んでよいのかはわからないのです。
どちらかというと、次回お話するような理由から、うれしくはないのです。

次回のお話は、「理由２　近々売買しますか？」です。

タグ：不動産投資, 投資の考え方

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