その利回りって本当？ ～ ネット収入とグロス収入、表面利回りと実質利回りについて ～
- 投稿日：2017年12月08日
- カテゴリ：FP大家の投資雑記
不動産の販売チラシでよくある利回り。
初めて不動産を買われるときにご理解いただいていない方が多いです。
今回は、販売チラシの利回りの意味とその時にわかる収入の違いについてお話します。
目次
不動産の販売チラシである利回りとは？
不動産の販売チラシにある利回り。この利回りの計算は、多くの場合、以下の式になります。
（年）利回り＝（年間の家賃収入の合計）÷（不動産の購入価格）
この計算式、実際に購入した後には、思った以上に利回りが良くない・・・と言われます。。。
しかし、販売チラシでは人気です。
それはなぜでしょうか？
なぜ、この式になるの？
この式になるのは、これからご紹介する利回り＝利率の中で一番が良く見えるからです。一番よく見える理由については、その他の利回りについてご紹介した後にお話します。
利回り（＝利率）とは？
利回り（利率）の計算式の基本は、下記の式になります。利回り（利率）＝利益÷投資金額
ここで変わる可能性があるのは、利益と投資金額です。
それぞれについて、分けてお話していきます。
利益について
ネット収入とグロス収入
不動産投資の利益については、家賃収入が代表的な収入になります。この収入には、ネット収入とグロス収入という二つの収入があります。
家賃収入なのに、二つもあるのはおかしい！という声も聞こえてきそうです。
この二つの違いは、収入に入るものの違いです。
- グロス収入＝家賃収入
- ネット収入＝家賃収入－税金－諸経費
インターネットだとか、ネット＝通信網などが有名ですが、ネット（net)には、正味という意味があります。
お菓子を例にすると、袋などを含めた重さがグロス、中のお菓子だけの重さがネットとなります。
不動産の収入の中には、お菓子の袋と同じように食べられない＝手元に残らない部分があります。
この手元に残らない部分に当たるのは、管理費や修繕費などの諸経費と税金です。
グロスとネットの違いは、その手元に残らない部分を含めるかどうか？の違いです。
表面利回りと実質利回り
お菓子の袋のように表から見えるからかもしれませんが、グロス収入を用いて計算した利回りは、「表面利回り」と呼ばれることもあります。それに対して、ネット収入を用いて計算した利回りには、お菓子の中身ように実質的な内容ということかもしれませんが、「実質利回り」呼ばれることもあります。
ネットはグロスから諸経費と税金を引きますから、グロスに比べると収入が少なくなります。
投資金額について
収入におけるグロス収入とネット収入の違いと同じことが、投資金額でも有ります。- 投資金額＝不動産の購入価格
- 投資金額＝不動産の購入価格＋諸経費＋税金
- 不動産取得税
- 登記費用（登録免許税）
- 火災保険（地震保険）
- 仲介手数料
- 銀行などの借入金手数料
- 振込手数料・・・など
直接、不動産を売買したら仲介手数料はかかりません。
銀行から購入資金を借り入れなければ、借入金手数料もかかりません。
金額が大きいのであまりないかもしれないですが、購入代金を直接受け渡せば、振込手数料もかからないです。
それに対して、１と２は必ずかかります。
１は税金なので間違いなくかかるでしょう。
逆に、２の登記費用については、登記しなければかからないです。
ただ、多くの場合、銀行からの借り入れがあるためか、不動産投資をしている方で、「登記をしない」状態でいる方のお話を聞いたことが無いです。。。
まとめ
今までお話した利益と投資金額の組合せをまとめてみます。利回りが低くなる順に並べてみます。
- 利回り＝（家賃収入－税金－諸経費）÷（不動産の購入価格＋諸経費＋税金）
- 利回り＝（家賃収入－税金－諸経費）÷（不動産の購入価格）
または
利回り＝（家賃収入）÷（不動産の購入価格＋諸経費＋税金） - 利回り＝（家賃収入）÷（不動産の購入価格）
２番目は、税金と諸費用の関係で、どちらが低くなるかは変わります。
利回りが一番高いのは、分子が一番大きく、分母が一番小さい３番目です。
このように、最初の販売チラシでお話した式が一番利回りが高くなります。
売る側としては、利回りが高い方が売りやすいですから、利回りが一番高くなる組合せを掲載したチラシを作成します。
このため、嘘とは言えないですが、購入を希望する投資家は、その分を割り引いて考える必要があります。
タグ：不動産投資, 投資の考え方, 投資全般, 損害保険, 火災保険, 税金, 雑記
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